作者 | 李逗

编辑 | 孙月

时隔6年，股权融资的大门又重新对房企敞开了。

11月28日晚间，证监会发布了一份房地产市场的“政策大礼包”，对房企股权融资方面推出调整优化5项措施。市场各方期待已久的楼市“第三支箭”，正式落地。

所谓“第三支箭”，指的是房企股权融资。2016年7月，房企股权融资曾被暂停，但随着“第三支箭”的正式官宣，这意味着，时隔6年后，房地产股权融资的大门将再次打开。

上述股权融资的5项调整措施，具体表现为：恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整和完善房企境外上市政策、通过REITs盘活房企存量资产、积极发挥私募股权投资基金作用。

在一系列政策工具的利好叠加下，11月29日， A股和港股房地产板块迎来了全线开门红。截至当日收盘，地产板块指数大涨7.62%，有近40只地产股涨停。不止如此，20家左右房企的地产债也掀起了盘中临停潮。

11月以来，房企融资端政策利好不断，相比此前的“第二支箭”、“金融16条”以及央行零息再贷款2000亿元等政策而言，“第三支箭”带给房地产市场的想象空间依然是最大的，为房企的融资创造了更多生存和发展空间。

至此，化解房地产市场流动性困境的信贷、债权、股权“三支箭”全部发布。但究竟是否能真正扭转融资端的预期，一切还需要市场给出答案。

（图/视觉中国）

重启股权融资

“支持涉房企业开展并购重组及配套融资、支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”2022年11月21日，证监会主席易会满曾经提到。而在一周之后，有关房企股权融资的大门，就被正式打开。

股权融资调整优化的5项措施中，证监会发布的第一条，便是恢复涉房上市公司并购重组：允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。

在这之前，不仅主板不受理房企上市已久，上交所的科创板、深交所创业板、北交所，都不支持房地产企业上市。而这次股权融资放开，是自2010年证监会贯彻落实“新国十条”，暂停房企股权类融资之后，首次公开表示放开这一限制。

作为资本密集型行业，房企们曾经有过十分通畅的融资渠道。早在房地产市场兴起之初的上世纪90年代，在房地产市场化推动下，不少房企忙着登陆A股市场，通过资本的助力做大做强。

但在2005年开始，房地产市场表现出周期性的投资过热、房价上涨过快等情况，A股融资的大门受到了管控，不少房企都碰到了股权融资的闭门羹。

比如，2007年起，富力地产就开始漫长的回A之旅，直至2020年7月，富力第5次冲击A股IPO失败；恒大更是多次谋求借壳回A上市，从2016年一直到2020年11月，最终还是失败了，房企也基本上完全断了冲击股市的念头。

不仅仅是回A上市的口子未有丝毫放松，已在A股上市的房企想要定增也很不容易。2017年时，阳光城曾申请70亿元定增，但一直未获批。阳光城前执行董事长朱荣斌曾公开表示，房企在A股实现定增很难。

直到2016年，证监会明确，为防止募集资金变相用于房地产业务，房企或涉房企业申请再融资的，暂不推进审核，涉房企业A股融资暂停。

由此，在过往的许多年中，房企股权类融资几乎停滞，仅在2015年，有两家企业成为了特例。

而随着新一轮的股权融资大门放开，房企的股权融资渠道也将重新被启用。相比债权融资而言，股权融资的优点在于，房企可以在获得资金之时，不增加负债。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，资本市场股权融资启动，多了一个很重要的渠道，连同“第一支箭”“第二支箭”一起，能够形成资金利好的叠加效应，从而提振贷款金融机构、债券承购人的积极性。

谁能从中受益？

对于“第三支箭”的正式落地，房企人士早已期待不已。不久前，旭辉控股的董事会主席林中和林峰两兄弟，相继转发了一篇有关“第二支箭”的文章。林峰还曾配文“第三支也箭在弦上”，尽管后来配文被删除，但足以看出其对于“第三支箭”的期待。

事实上，“第三支箭”落地之前，有关房企们在政策端的融资好消息，已经接连不断。最近的一个明显信号是，自“金融16条”以来，六大银行给予了碧桂园、万科、龙湖集团等17家房企的意向性授信额度超16500亿元，房企整体的融资环境迎来改善。

而在债权融资方面，在“第二支箭”支持政策框架下，民营房企增信服务费率低于0.8%/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右。同时，融资还可根据企业信用状况分档确定反担保比例。

不过，从政策落地来看，融资对企业资质要求并未有明显放松迹象。一位房企融资高管表示，目前政策的覆盖面仍旧有限，授信额度之后，银行放贷前还有一道审批程序，最终才是实际到手额度。

而在债券融资方面，基本需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，申请增信发债的民营房企需要具备一定的资产、信用资源等，这对不少民营房企来说有一定难度，增信发债的门槛并不低。

也因此，尽管政策端利好频频，但真正能受到政策资金端影响的，仍然是头部的优质房企。相比之下，“第三支箭”以股权融资为重点，覆盖上市房企，这也给出险上市房企们提供了新的解决路径。

一家中型房企总裁对市界表示，“我感觉最大的影响还是在于政府对于地产行业的整体管控思路发生转变，这对所有房企都是好消息。具体到股权融资对民企还是要分开看，爆雷或者是经营困难房企困境重组有了新的路径；示范民企可以通过资本市场融资改善现金流、把原来因为融资受限被打乱的经营节奏回到正常轨道上来。”

中金公司地产团队称，此举对于房地产再融资而言是里程碑式事件。政策调整目的在于充分发挥资本市场的功能，以改善优质房企资产负债表，盘活存量住宅、商业、基础设施等多种资产，对于降低房企杠杆有积极作用。

在国泰君安地产团队看来，涉房企业再融资放开，程度堪比 2014 年，考虑到目前的市场环境，将对中小市值央国企地产公司带来极大的利好。

值得注意的是，5项股权融资的调整优化中，其中一条为“恢复涉房上市公司并购重组及配套融资”，即允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。

一家房企的融资高管对此表示，“目前来看，政策的宣传效果要更大一些，也将明确利好国央企的收并购。” 同策机构研究总监张宏伟分析认为，“未来政策面的作用来讲，就是在于这些优质房企，借助资本市场的一些工具，能够去通过资产整合，重组并购的方式，进一步促使市场集中度提升。”

（图/视觉中国）

提振房地产市场信心

“金融部门出台了多项金融支持政策，配合房地产市场主管部门和各地政府，保持房地产融资平稳有序，坚决阻断、弱化风险外溢，稳定市场预期与信心。”中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜日前在2022金融街论坛年会上表示。

短短20天的时间内，政策端“三箭齐发”，大幅提振了市场各方的信心。不久前的11月25日，央行宣布将在12月降低金融机构存款准备金率，释放长期资金约5000亿元，将进一步保持流动性合理充裕。

而这是2022年以来央行施行的第二次降准。这意味着，12月20日将公布的LPR，特别是5年期以上LPR有望下降。通过此次降准，房企现金流压力将进一步得到释放，有利于提振市场信心，积极防范房地产市场风险，推进房地产市场平稳健康发展。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱认为，“此次的降准是迫切且必要的，对房地产领域有着重要作用。降准可以释放出更多资金，这也为银行支持民营房企合理融资奠定基础。”

此前“金融16条”中已经提到，“地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限 ”，降准意味着在降低购房首付、放宽首套房认定标准等方面，地方政府操作的空间更大了，刚需和改善性住房需求有望得到较大释放。

在多方面资金的支持下，年底房地产市场或将复苏。对于后市，李宇嘉认为，近期，地产资金面积极信号很多。预计今年年内，不管是保交楼，还是房企合理融资、居民按揭贷款，银行贷款情绪都会明显好转，从而在供需两端稳定地产基本面，促进地产筑底止跌。

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